On lit souvent des articles de presse concernant des locataires sanctionnés pour avoir instauré une sous-location illégale dans leur logement.
Pourtant, la sous-location, lorsqu’elle est mise en place dans le respect de la législation en vigueur, est tout à fait légale. Elle constitue même une solution avantageuse pour les propriétaires désireux de garantir leur investissement immobilier. Pour y parvenir, il est impératif de se conformer à un ensemble de règles rigoureuses.
Dans cet article, nous analyserons ainsi le cadre juridique qui régit la sous-location.
Distinguer la sous-location « classique » de la sous-location professionnelle immobilière
Généralement, quand on évoque la sous-location, on imagine un locataire proposant son logement à une autre personne. Cette pratique est parfaitement légale, si elle suit scrupuleusement les deux règles suivantes :
- Obtenir l’accord formel du propriétaire pour sous-louer le bien
- Ne pas exiger un loyer supérieur à celui du bail initial
Ainsi, en tant que locataire, il est tout à fait possible de louer un bien immobilier pour le sous-louer ensuite à un tiers sans tirer profit de cette opération.
Cette méthode doit être clairement distinguée de la sous-location professionnelle immobilière.
La sous-location professionnelle immobilière se base sur un contrat de bail spécifique signé entre un propriétaire et une entreprise. Ce type de bail établit un cadre contractuel solide. Il rééquilibre la relation entre locataire et propriétaire en offrant davantage de garanties à ce dernier.
Contrairement à la sous-location classique, la sous-location professionnelle immobilière n’est pas une simple autorisation accordée au locataire. Il s’agit d’un contrat qui permet une exploitation particulière du logement dans le respect de la légalité.
L'importance d'un bail spécifique adapté à la sous-location professionnelle immobilière
En moyenne, les sociétés spécialisées dans la sous-location professionnelle investissent un minimum de 3.000€ pour se procurer un tel document juridique.
Le bail spécifique pour la sous-location professionnelle immobilière offre plusieurs avantages essentiels. D’une part, il établit un cadre contractuel solide et rassurant pour les deux parties impliquées. D’autre part, il permet de clarifier les droits et obligations de chaque partie et de prévenir d’éventuels litiges ou malentendus.
Dans ce contrat, les différentes modalités de résiliation et de sortie sont aussi clairement indiquées. Elles concernent aussi bien le propriétaire que l’entreprise de sous-location professionnelle immobilière (le locataire). Ainsi, chaque partie connaît les conditions de fin du contrat, y compris le préavis à respecter. Ce détail est crucial pour préserver les intérêts de chaque partie et assurer un déroulement harmonieux.
En somme, un bail professionnel spécifique est indispensable pour encadrer et sécuriser les activités de sous-location immobilière. Il permet de garantir le respect de la légalité tout en offrant une tranquillité d’esprit aux propriétaires.
Conserver ses avantages fiscaux en toute légalité
La sous-location professionnelle immobilière offre des avantages indéniables pour les propriétaires :
- La garantie du loyer
- L’assurance de l’entretien du bien
- Aucune vacance locative
En plus de ces avantages, il y a également la possibilité de conserver ses avantages fiscaux lorsque liés à la location de leurs biens (LMNP, LMP, abattements…).
Pour cela, il est indispensable que le bien sous-loué soit déjà meublé, au sens juridique du terme. Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier obligatoires.
On doit ainsi retrouver dans le logement les éléments suivants :
- Literie avec couette ou couverture.
- Volets ou rideaux dans les chambres.
- Plaques de cuisson.
- Four ou four à micro-onde.
- Réfrigérateur.
- Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur.
- Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas.
- Ustensiles de cuisine.
- Table.
- Sièges.
- Étagères de rangement.
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…)
Dans le cadre d’une sous-location professionnelle immobilière, la société qui exploite est responsable de toute détérioration ou perte pouvant survenir à ce mobilier. Elle peut également apporter des meubles en plus, notamment tout ce qui n’est pas obligatoire et qui offre des avantages aux voyageurs.
Le propriétaire, en mettant à disposition tous les meubles cités précédemment, se trouve être dans le respect de l’article 35 du Code général des impôts, alinéa 5. En conséquence, les loyers qu’il recevra de la société de sous-location pourront être considérés comme des revenus industriels et commerciaux au sens du même article.
La doctrine fiscale précise que :
« Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire et qu’une réponse ministérielle précise que la location d’un local d’habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité ».
Ainsi, tout logement mis à disposition de la société de sous-location professionnelle immobilière par un propriétaire correspondant à cette définition, est considéré comme meublé.
Cela lui permet donc de conserver tous les avantages fiscaux qui en découlent.
La sous-location professionnelle immobilière : une option légale mais réglementée
La sous-location professionnelle immobilière, en confiant son bien à une entreprise spécialisée, représente une solution innovante et avantageuse pour les propriétaires. Bien que cette méthode soit encore peu répandue, elle offre des atouts indéniables à ceux qui choisissent de l’adopter.
Cependant, afin de profiter pleinement des bénéfices offerts par cette solution, il est indispensable de collaborer avec une entreprise spécialisée, disposant d’un bail spécifique adapté à l’activité, rédigé et validé par un avocat spécialisé en droit immobilier. Ce contrat encadre et détaille la relation entre le propriétaire et l’entreprise de sous-location, pour une pratique en toute légalité.
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